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郑州多个小区土地被查封无法办不动产证 业主躺枪
http://xihd.com.cn 2019-05-16
交房已有数年,土地证还在开发商手中,一旦开发商涉案、土地证被查封,小区二手房交易就办不出不动产权证。
郑州多个小区土地被查封无法办不动产证 业主躺枪

  河南商报陪办君小高曾关注、报道过二七区航海花城业主的此类投诉,但近日,涉及“土地证被查封或抵押影响不动产权证办理”的投诉层出不穷。

  虽然“搁置争议、快速办证”的不动产登记新政已出台,但现实操作中,小区土地一旦被查封,不动产部门不予登记办证,因土地证查封的长期性(动辄三五年),房产交易可能被无限期拖长,交易双方或承担赎楼贷、首付贷等高额利息苦不堪言。

  航海花城小区

  2007年交房,2009年拿到房产证,郑州市航海花城小区的业主们从未为自家房子费过心。然而在今年6月30日,在业主们毫不知情的情况下,小区土地使用权却因开发商涉及的一桩诉讼被法院查封。

  小区业主们发现,本该被及时分割、转移给小区居民的土地使用权,因开发商的原因被查封,申诉维权路途漫漫。更为现实的困难是:受此影响,小区1号楼1单元业主常女士的卖房过程进退两难、骑虎难下,一面承担着每天就400元“赎楼贷”的高额利息却拿不到购房款,一面是漫长的等待。“母亲急需钱做手术,本来是卖房救急,结果过户给对方却拿不到房款,钱、房两空还要摊上巨额利息。”

  9月30日晚上,常女士听说关于“(郑州市商品房)问题土地”的不动产登记处理方案出台,能给土地使用权存疑的小区先行办不动产证,10月1日一早,常女士就去二七区不动产登记中心询问情况,工作人员给出的解释是,土地证被法院查封的,不属于简易模式的受理范畴,不能办理不动产登记。

  “政府出台政策说,不动产登记不与土地属性挂接,为啥没有土地证的房改房能办(不动产登记),我们有土地证却被查封的却不能办?”马女士不理解,本该被及时分割、转移给小区居民的土地使用权,因开发商的原因被查封,却难寻救济渠道。

  10月8日上午,上述小区业主来到郑州市中级人民法院,并提交了《异议申请书》和相关证明材料,要求法院依法解除属于广大业主的共有土地使用权查封。

  今天上午,该小区业主代表张先生称,目前法院方面仍无回复。

  郑州大酒店B座

  市民张先生说,今年5月份,他通过中介购买郑州大酒店B座12楼一套138平的二手房,8月8日办理了网签手续,该小区在郑州市二七区兴隆街上,开发商为郑州大酒店有限公司。

  小区于1998年建成,虽然小区土地证没有进行分割,但因彼时二手房交易不需要土地证,也没引发业主集体维权。“我朋友今年年初买这儿的房子时,还能正常过户,但在10月10日,我为新买的二手房在办理不动产权证时,却被工作人员告知,房屋所在地块被查封了,不能出证。”

  郑州市不动产登记中心出具的《土地登记情况证明》显示,位于福寿街西、兴隆街北的上述小区所在土地的使用权已于2015年8月25日被郑州市中级人民法院查封。

  因为房东要一次清付清房款,张先生选择走非资金监管模式,先借了三分五的民间高息贷款,过户完成后再由买家向银行申请现房抵押。

  “本来想着过户手续一个月就能办完,利息高点就高点吧,没想到赶上不动产登记新政出台。”好歹等了三个月,终于走到最后一步手续,眼瞅着马上就能拿到不动产证,抵押贷款周转出资金,没想到小区土地被法院查封,后续手续没法办理,每月3万多元的利息让他吃不消。

  10月12日,陪办君小高陪同张先生来到二七区不动产登记中心,一位工作人员说,上述简易办理程序主要针对房改房,法院查封的土地上的房产仍无法办理相关不动产登记,在无政策依据的情况下,若给司法查封土地上的房屋办理登记,可能会引来后续问题。“此类事件我们遇到的也不少,但这得上级相关部门协调,拿出处理方案。”

  当日下午,在郑州市中院诉讼服务大厅执行窗口,一位法官称,仅靠《土地登记情况证明》上的土地证号和查封日期无法进行进一步查询,需要当事人去土地部门查询《协助执行通知书》的编号以及主审法官姓名,之后再来向法院对土地使用权查封一事提出《异议申请书》。

  该法官也表示,目前因开发商土地被查封引发业主维权的反馈并不鲜见。

  冠军花园小区

  该小区业主张先生称,家里老人生病急需用钱,想拿房子作抵押,贷款换点救命钱,没想到拿着房产证的他,钱却贷不出来!郑州国土部门工作人员表示,该小区土地使用权被法院查封,不能办理不动产证。

  张先生称,该楼盘位于郑州市三全路金杯路交叉口北,开发商是郑州广厦置业有限公司。2004年开始,购房者陆续交房款,2008年交房并办理房产证,但是土地证一直在开发商手里,没有分割给业主。

  2016年2月,小区土地使用权被郑州市金水区法院查封,原因是开发商与承包商的债务纠纷,承包商申请了财产保全,法院查封了小区的土地使用权“现在开发商的态度是协助我们工作,但是没有钱还给承包商。承包商也不可能撤诉。”小区物业经理也证实了上述说法。

  而在郑州市不动产登记中心出具的《土地登记情况证明》显示,位于冠军路北、金杯路东的上述小区所在土地的使用权已于2016年2月24日被郑州市金水区人民法院查封。

  “开发商和承包方的经济纠纷,却把我们业主扯进来,这事儿你说合理不合理?”张先生说,300多户购房者呼告无门,不知去何处申诉。

  大河春天小区

  大河春天小区一位业主称,小区内部分楼房土地使用权证证被抵押了,目前自己卖房子卖到一半,无法进行土地登记。

  郑州市不动产登记中心出具的《土地登记情况证明》显示,位于北环道南、劳动路西的上述小区内,上述业主购房所在地块的土地使用权已于2015年12月12日抵押给郑州市市郊农村信用合作联社柳林信用社。

  他提供的一份郑州市不动产登记中心10月15日出具的《关于部分土地地上房屋暂无法办理不动产权证书的通知》内载明,房屋所在土地存在被查封或抵押等问题的,暂无法办理不动产登记相关业务。请等待土地问题解决后再来办理,本中心之前已受理的,将退卷不予登记。

  在上述文件附件中,公示了部分已知存在问题的土地,其中就有大河春天小区,该小区12号、20号、21号楼的土地使用权证(证号郑国用(2002)0719号)被抵押。

  四问相关部门

  如果开发商给业主分割、转移土地证是应尽义务,在交房后数年的时间内,相关部门是否对其未尽义务的行为予以纠正、处罚?

  放眼郑州,类似拿了房本未分割土地证的小区还有很多,因开发商原因查封本应属于业主土地证的事儿是否会重演?相关部门是否能够做到信息共享,对土地证(国有土地使用权)的归属权或者他项权利予以备注说明。

  就眼下的事例看,谁该为小区居民的合法权益负责?对小区业主“走到一半、骑虎难下”的房产交易,是否有救济渠道?

  第1问:查封楼盘土地使用权是否应检查是否有地上建筑?

  对于已交房并办下房产证的小区,土地使用权本应归业主们所有,已不属于开发商的财产,这已是对外公开的信息。法院在查封该土地的时候,是否通知不动产相关部门查询此块土地的上是否已建设商品房?法院在查封之前,是否向商品房业主告知此事?

  第2问:查封楼盘土地使用权实际意义是啥?

  已建有商品房的国有土地,其上已有商品房和对商品房拥有产权的业主,查封已建有商品房的土地的使用权,其对相关企业的实际意义有多大?

  第3问:是否有应急救济渠道?

  查封期间,与此事无关的小区业主的房产交易受到影响,可能承担巨额损失,是否有司法救济?

  第4问:是否有一揽子解决方案?

  近期,不动产登记新政执行,银行放款、不动产权证办理与小区土地使用权脱不了干系,但此前不少开发商卖房后没有给业主们分割土地使用权,若开发商日后涉诉,需查封土地使用权,广大业主房屋交易的正当权利肯定会受到影响,相关部门是否应制定一揽子的解决方案?

  对于土地查封、抵押影响房屋交易的事儿,我们将持续关注。

  文/图 河南商报记者 高瞻展

  视觉/河南商报视觉产品部


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编辑:何双印
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